十多年來，台灣各地的房地產價格都呈現「飆漲」的格局，許多的雜誌報紙充斥著賣房賺千萬的「購屋投資達人」，我也相信許多人真的靠房屋買賣賺進不少的收入，只是現在的環境下，房地產依然如此迷人嗎？

房地產看似豐厚的總額報酬，其實是因為必須投入的資金也等量巨大，所以如果換算成報酬率時並不會非常迷人，而這也是許多推薦房地產的文章，多半都只講獲利的總額，卻常忽略投資報酬率或本金多少的主要原因。

房地產賺不賺錢？當然賺! 政府會不會認真打房？肯定不會。各位别忘了，東方人有土斯有財的觀念由來已久，台灣人有七成以上名下有不動產，我們國民財富有六成以上也都在不動產上，萬一不動產下跌，大家的資產都要縮水，執政黨肯定會成為眾矢之的呀! 政府要做的，是讓房地產「不要暴漲暴跌」，至於符合居住正義？别忘了，每個人心目中的正義不一樣喔! 你在台北大安區抓路人問問，大安區一坪120萬合不合理？一定會有人說合理，為什麼呢？因為他在大安區有房子啊!

若單純就經濟觀點來看，房價確實還是會隨著通貨膨脹而水漲船高，以供需而言，蛋黃區的不動產，它貴也絕對有它貴的價值。可是對普羅大眾來說，房地產實在不適合用來作為投資工具，房地產作為投資工具，是有以下許多限制的：

1. 必需成本高

動輒千萬以上的房屋投資必定會造成投資者大量現金的投入，及必須藉助貸款才能完成購買的目標。事實上房地產交易通常需要借助資金槓桿，這就已經違背了一般人「不要借錢投資」的最高指導原則。

2. 交易成本高

仲介費通常是總價4~6%，換算起來常常是十幾萬甚至幾十萬，這件事各位應該都心裡有底， 這我們今天就先不提先不提……就算沒有仲介費，買賣房屋仍有代書費、契税、印花税、房地合一税、貸款設定費、付貸款塗銷費、履約保證帳戶開設費、戶政事務規費等等税目/規費/手續費要交，各項加總下來後也絕不是一筆小數目呢!

3. 價格不透明

你會說有實價登錄啊，可是你知道不是每一筆交易都會接露嗎? 以台中巿西區臨近國家美術館的一個知名建案「美村山脈」來看，該社區有社區型別墅和大樓，大樓近200戶但別墅僅有19戶，社區大樓成交多在2000-3000萬之間，而別墅成交在4500-6000之間，但如果去找美村山脈的實價登錄，不會有4000萬以上的成交紀錄。是別墅這幾年來都沒成交嗎? 不是，是因為美村山脈成交以大樓為主，所以別墅成交價被認為是”極端交易價格”而不接露，可是別墅和大樓屬性差這麼多?? 實價登錄系統有這麼兩光嗎? 對，就是這麼兩光!!!  因此這個社區的別墅雖然條件很好，但卻變得超難賣的，由於找不到成交紀錄，所以買賣雙方很難達到共識，自然就不易成交了。真的實價登錄都還有這樣的問題，就更不必提實價登錄可以造假、可以灌水，還有預售屋很多都價格不公開的事了。

4. 變現性不佳

當你賣出股票後，這筆現金會在兩個交易日後直接匯入你指定的戶頭；我買隔了一個太平洋的美股，最遲也能在賣出後一個星期內將款項匯入台灣帳戶，請問房地產有可能在你決定賣的兩個星期內就完成交易並取得全數款項？當然還是可能啦，如果你願意把房子依市價打六折賣給覺青的話……

投資工具變現速度的長短(或講得更學術一點叫做流動性)，是對投資者財務狀況的最後保障，不能即時變現的房地產，常常無法解決一文錢逼死一個英雄好漢的窘境。

5. 沒有統一的評價機制

無論是股票、原物料、ETF，這些投資標的的市價非常透明且即時，而且每一單位的價值都是相同的，你買的0050它的成分股和價格跟我同時間買的會一模一樣。因此只要交易所當日有開，在交易時間內，投資者都能知道這些標地的市價。

但房地產的特性就是每棟房子都是獨一無二的，不可能會有兩棟條件完全相同的房子。就算房子的條件相近，屋主出售的時間不同、原因不同，想要賣的價格也可能會天差地遠，若再加上潛在買家對房子需求各不相同，種種因素造成房地產評價機制超級複雜且個别化。

6. 景氣循環長

如上述所如提到的，房地產很難有統一的評價機制，如此一來買賣雙方必須花更長的時間，在交易市場上找尋彼此合意的價格。這除了會拉長成交的時間外，更會造成買賣雙方更不容易判斷市場未來行情的走勢 (頂多看月成交量和均價，房市有日K線週K線這種東西嗎? 沒有!!!)。再考量到房地產相較於其他投資標地的高持有成本，等待的時間越長，交易的成本自然就會越墊越高。

7. 房屋會折舊

多數人如果購屋預算許可，都想要住進新成屋或五年內屋，但是建物的價值會隨著時間而折減，這就是所謂的「折舊」。房地產真正上漲的是土地價格的通膨或地段的稀缺性，從來就不完全是房子蓋得好不好，再好的建商，蓋的房子也還是會老會舊，而且建築工法和建材會一直進步，新房子住起來大多比老屋舒服。

各位知道台中十年前的第一豪宅聯聚方庭的成交價又回到了當年的預售價嗎? 當然你可以說當年是建物110坪賣40-45萬，現在把車位灌進去賣了，所以成交總價其實比當年高400-600萬!!對~對~對~我承認這是真的，但十年來的貸款利息、管理費、房地稅費、和買賣仲介費/規費這難道不是成本???而且十年前的錢比現在薄嗎?肯定不會吧!! 身為台中人，我覺得這個案例對我來說超級驚悚的!! 好地段和好建商都還未必是價格保證，若要買房投資，我都告訴自己: 我可不是這塊料!

我的看法是: 買自住房相對來說尚且算是正確的選擇，買房收租希望獲得穩定現金流，也是許多資金雄厚的置產客考慮的投資方式之一，但若是買賣房屋想賺價差(資本利得)，並不是這麽容易上手的技術，而且要求資本又大、交易需時又長。不過現在房市熱騰騰，很多人都很怕不買就又漲上去了，只好硬著頭皮買。一般受薪階級買股票都不敢用六成融資了，卻在新聞熱潮的洗腦下和跑單小姐的哄抬後，買房或置產或投資的現在卻大有人在，但這可是一個開五倍到十倍槓桿(一般中古屋新成屋是自備二成貸八成，但預售屋可以自備一成，工程結構零付款，二到三年後才交屋) 的財務決定呢! 如果只是追著房價上漲的熱潮做發財夢，買政策目前已經漸漸收緊的預售屋，會不會變成最後一隻老鼠呢？