「買房好還是租房好？」這不是辯論比賽，是真實人生常常遇到的問題。當然買有買的好，租有租的好，不能一概而論。但請大家假設一個狀況 : 如果房價回到二十年前的水準，我相信大部分的人都會想買房子而不是只選擇用租的。換句話說，買或租，其實關鍵在「買不買得起？」

先講我的結論，我認為只有一種人可以一生用租的，就是有錢人，因為當她/他真的租不到房子時，一定有能力立刻買一間，而且買下去不會造成財務上的困難，這樣條件的人當然可以一直租房下去。確實以市中心的房地產而言，用租的比用買的相對負擔少得多(台中三千萬的華廈常常月租5~6萬，換算成投報率的話，年報酬率才2%甚至不到，所以通篇都是以自用房地產的角度切入，完全不考慮房子買賣的價差喔)，而且租房子的可變動性比較大，在預算足夠的情況下，能夠隨心所欲的換地點、換大小、換建案、換新舊，隱形的成本也比買房低很多。但是如果買的起，我仍會建議要買的。

我們今天很現實的從個人財務和稅賦的觀點切入，來討論一下買房的優勢。

先從財務規劃的方面來看買房，為什麼建議要買房呢？因為長期來看，房價不會一直跌，但是房貸會被通膨吃掉，這就是最重要的因素，只要這個狀況仍然存在，買房就還是比租房好。

曾經我也會覺得在少子化的情況下，房市供過於求，未來會走向緩跌一路。但是後來我發現我錯了，房價最差最差就是十年不漲，想要看到大跌應該是不太可能的。

各位回想一下，十年前打工的時薪多少？現在請一個工讀生時薪又是多少？你有買過100塊以下的麥當勞大麥克餐嗎？有沒有買過25元一個的大亨堡？有沒有買過8塊錢一個的茶葉蛋？有吧？(不要騙我，懶惰文醫師也才40歲不到!) 這些東西現在用一樣的價錢可以買得到嗎？我記得我在念大學的時候，早餐店的原味蛋餅一個只賣15塊，現在呢？大概都25塊起跳了。

錢越變越薄，一直都是進行式，而且在歷經2009年金融風暴以及2020年新冠肺炎的衝擊後，各國政府印鈔的速度只有更快沒有更慢，現在全球流通的貨幣量，比2007年多了百分之六十以上，換句話說，價格只比2007年增加1.5倍的物品，事實上反而變得比當時相對更便宜。有沒有這種東西呢？有，手機、電腦、機票、各種電子用品，這些比較不受通貨膨脹的影響，但是各種必需品或消耗品，包括食物/日用品/人工/房地產/耐久財(家具或汽車)，這些都還是會跟上通貨膨脹的速度、甚至會超過通貨膨脹的速度。

可是請大家想想，假設某甲在2007年，買了1200萬的房子，貸款七成總共840萬，假設某甲一直使用寬限期和轉貸的方式，都沒有還過本金，十三年前欠的840萬，現在仍然是840萬，但是購買力是不是大大不同呢？舉個最簡單的例子好了，2007年的840萬，可以買十台Toyota的Camry，現在大概只能買七台了……

而某甲在2007年買1200萬的房子，在2020年值多少錢呢？我們看一下信義房屋的房價指數，2007到2020漲了幾乎一倍，就算往後十年沒漲這麽多，在熱錢泛濫的現況下(十幾年前銀行貸款利率比現在高不少，核貸的條件也嚴格的多)，也真是沒有大跌的空間。

但本文不是用自用房地產的角度切入，完全不考慮房子買賣的價差嗎? 那房價漲跌又和自用住宅有甚麼關係呢?? 話不是這麼說的，從個人財富累積的角度來看，這樣一來一往 (房貸因通膨相對貶值，房價上漲) 的情況下，有不動產的人和沒不動產的人，資產的差距是不是就被拉大了？ 就算房價沒有上漲，站在財務規劃的觀點，不動產仍是很好的一種資產類別，應該要配置在個人/家庭資產中。今年(2020年)台股從12000點跌到8500點，又漲回11000點，如果有1000萬在股市中的投資人，可能每天張開眼睛，就是十幾二十幾萬以上的股票市值變動，但房地產這半年看來，反倒是不動如山。我不是鼓吹買房，但不動產確實具有抗通膨、緩漲緩跌的特性，因此在資產配置上有其存在的重要性，如國內市值最大的國泰人壽，也放了約10%的資產在不動產裡，以保值並賺取租金收益。我建議買的起自住房的人，可以把眼光放遠，將不動產放入資產配置的一部分。

可是一旦買房，錢都砸在不動產上了，甚至還揹著高額房貸，萬一需要用錢時怎麼辦呢？所以買房之後，我反倒建議應該善用寬限期，不必急著還貸款，而是把錢拿來買每年股息殖利率都至少有3~4%、且絕不可能因公司倒閉而下市的股票 (正確的說，是指像台灣五十0050，台灣高股息0056這一類的指數基金)。貸款利率不到1.5%，卻能從投資賺到3~4%，不正是低風險的套利嗎？既能擁有自己的房子，又能保有現金賺取投資獲利或股息，如果已經有了頭期款，為什麼不買一間自住的溫暖小窩呢？

提到了貸款，那就要開始進入第二部分，從稅賦的觀點來看「台灣」的不動產。台灣的不動產持有税之低，算是全世界知名的 (很多人常拿日本房價再也沒有回到泡沫前的高點來說買房不好，但日本房產的持有稅可不是向台灣一樣，日本房產持有和維護的費用，每年大概是原購房價的3-5%喔，但台灣，每年持有和維護的費用大多小於房價現值的1%)。但我們今天主要是從房貸的角度來看政府給不動產的税賦優惠。在各種貸款利息中，只有房屋貸款的利息可以抵稅。一般民眾的房貸利息，能夠在報稅時做為列舉扣除，而每一申報戶以一屋為限，每戶扣除額最高上限為 30 萬元。而這些扣除額換算回稅金，稅率若以 5% 計算，為 1.5 萬元的稅金；而稅率若以 40% 計算，最高可達 12 萬元的稅金，可以說是一筆不小的補貼。

我們繼續用某甲當例子，某甲在2007年，買了1200萬的房子，貸款七成總共840萬，假設某甲一直使用寬限期和轉貸的方式，都沒有還過本金，2007年的利率4%，當年利息336000元，可以在申報所得税時扣除300000，而2019年的利率2%，今年報税時，可從淨所得額中再扣除168000元不必繳所得税，假設某甲税率20%，等於少繳33600元給國税局。您說30萬扣除額不多？？不不不，政府給我們養小孩的税賦優惠(標準扣除額)，一個小孩才88000呢! 某甲繳房貸，在所得税税賦上所得到的優惠，相當於養兩個小孩哩~這也是另一部份我覺得房價易漲難跌的理由之一，看到自住房屋超低的持有稅以及房貸利息這麼優惠的扣除額，怎麼還會有人真心相信政府有意壓低房價呢??

以某甲而言，就等於付出360萬的頭款後，政府年補貼3~6萬，自己再實際每年支出13~26萬利息，向銀行租房子(房貸未還清，產權在銀行端)。那寬限期過了怎麼辦？？別擔心，還一年到兩年本利和之後又可以再開寬限期，或是不嫌麻煩的話，轉貸別間銀行無縫接軌繼續使用寬限期常常也沒問題！有人會懷疑: 都沒還到甚麼本金，這樣還可以轉貸嗎？當然可以呀，現在中央銀行力主寬鬆，多的是銀行想跟你往來呢！

寫到這裡，想必有些人覺得頭頭是道，但也有人不以為然。即便是低利率環境，房貸利息又有稅務上的優惠，房貸本金也會因為通貨膨脹相對貶值，但是欠銀行錢總是要還啊!!  對，沒錯，所以本來買房之前就要做好現金流評估，才不會在房貸需要本息攤還時占掉太多生活費用，導致生活品質下降甚至財務上捉襟見肘。當房貸在寬限期時，也是要將(不必還本金)多出來的錢拿去做適當的投資，而非用在吃喝玩樂上花掉。

但是低利環境下，如果信用良好可以持續轉貸，我還真是提不起勁來認真還本金呢! 那到底甚麼時候要開始攤還本金呢?? 我的建議是 (1) 利率上升時要趕快還本金，甚至把原投資部位變現，可以一口氣多還一點 (2) 要賣房子時，本來就需拿賣房的所得把房貸本金還清 (塗銷房貸，這個仲介和代書會在房產過戶時一起處理) (3) 不需要再使用房貸利息扣除額節稅時 (4) 任何你想還本金的時候 !! 

買房跟租屋最大的區別，就是買房需要準備大約二至三成的頭期款，租屋只需要準備2個月的押金，之後的差異便是買房要付房貸，而租屋則要付租金。不過長期低利資金寬鬆的情形若是繼續持續下去，買房跟租屋最大的差別就是頭期款有或沒有而已。從個人資產配置和稅賦的觀點切入，若是有頭款、本息攤還的現金流可以應付，我還是覺得買房比租房好，畢竟投資失敗的人在所多有，但是買”自住房” 買到破產的人幾乎沒聽過，您說是嗎?