家庭年度現金流量為正的，可以進入下個階段第一桶金了。每個人第一桶金的定義不同，我自己是建議300萬，為甚麼呢？因為要我認為能夠投資的第一個前提是穩定的靠山。

你的靠山是甚麼？爸媽、老公、還是小孩？情感上可以是，但現實上不夠穩妥吧？我所謂的靠山，是緊急預備金，通常是指在不工作的情況下還能支應家庭6的月的支出。我比較不能承受風險，所以我把這個緊急預備金的額度拉高到1年的家用，大概是120-200萬，剩下的100-180萬可以拿來學習投資，慢慢試驗出自己的投資哲學，找到合適的方法。

所以這一篇是要講投資了？不好意思沒那麼快哈哈哈哈…… 在理財之前，應該要先來理債。所以先來談談債務吧，債務分兩種：長債和短債。所謂的長債，是可以十年以上還清的；短債是三年以下要還清的。長債通常是好的債務，短債則是比較不好的債務。大部分的人常見的長債是房貸，短債則比較多種，信用卡費、信貸 、股票融資、車貸、保單借款等等…..我快四十歲了，目前沒有短債，給大家參考。

至於長債(這裡指的就是房貸而已啦)，我想值得好好討論一下。之前有友人問到房貸的問題，在講到房貸可以貸多少之前，我們先來看看新聞。我寫這篇文章是2019/10/17，這天蘋果日報財經第二版的新聞，是南韓三個月二度降息、印度今年五度降息、澳洲今年三度降息、FED月底料三度降息。這是甚麼意思？就是資金又要大放水的意思！再講白話一點，就是各國中央銀行鼓勵大家借錢，用力借、拼命借、多借一點！銀行都求你借了，你竟然不想借還急著還？？我也是醉了。

各位，房貸是好的債務，如果收入可以負擔，請務必考慮借好借滿，貸款金額如果在2000萬內，能貸八成絕對不要貸六成，實話實說真心不騙啊！

我們來算個數學題，貸房價八成2000萬可以買幾萬的房子？答案是2500萬(不用懷疑，我剛剛有按計算機了)……所以恭喜大家，只要存到600萬就可以舒舒服服的住進去價值最多到2500萬的房屋了，容我先解釋一下為什麼是要付600萬頭款而不是500萬，因為要房仲服務費、契稅 、代書費、屢約保證帳戶費用、然後可能要和前屋主分房屋地價稅、要繳管理費、家具裝潢也要現金，再準備100萬現金支應會穩妥一點。

再來房貸的部分，我會建議開寬限大絕(通常是可以寬限2到3年)，本金不付、只付每年約31萬左右的利息(我這裡是用2019年房貸利率公教貸款1.56%計算的)，不要覺得是傻傻繳利息，可以換個角度，想成先付600萬元頭款當保證金後，再每月付2.6萬向銀行租房子，更棒的是：這31萬利息費用裡，有30萬可以全額作為所得稅扣除額(所以年利息30萬，也就是本金2000萬以內，就可以認真考慮貸好貸滿)。

如果所得稅率20%，所得稅多扣除30萬，等於政府還每年補貼你6萬向銀行租房子，若所得稅率更高到30%，就等於政府年補貼9萬，自己再實際每年支出22萬利息，向銀行租房子。這麼好康，不承作真是對不起自己啊！那寬限期過了怎麼辦？？別擔心，還一年到兩年本利和之後又可以再開寬限期，或是不嫌麻煩的話，轉貸別間銀行無縫接軌繼續使用寬限期常常也沒問題！你問我都沒還到甚麼本金，這樣還可以轉貸嗎？當然可以呀，銀行還會鼓勵你轉貸呢！

舉個例說，我之前薪轉銀行在國泰世華銀行， 在國泰金控金融往來額度年均三百萬以上，負責我的理財專員知道我現金流無虞又薪水穩定，是個好客戶，早早就在問我原銀行房貸滿2年不違約後，要不要把房貸轉過去國泰(不過國泰房貸利率很硬，沒有特別推薦喔)。每家銀行的理專都有背業績達成率，承做貸款的金額，也有算理專業績喔！抓到一個貸2000萬的，她/他可以再來2-3個月都不用找人貸款了，所以請放心，當你想轉貸的時候，大部分的理專都是很願意幫你想辦法的。

這樣你知道滿到別人膝蓋的錢從哪裡來了嗎？為什麼房地產是經濟火車頭？為什麼低利環境下房價驚驚漲？這就是答案!
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有時我真心覺得資本主義的社會很不均很畸形，有房有土地的人可以用很低的利息從銀行裡搬錢出來做投資，家無恆產的人想借30萬年利率5%，還不見得找的到錢。我認為貧富差距有部分就是這樣來的，買2500萬的房子、付頭期600萬之後，產權雖然在銀行那(因為還有房貸嘛!)，但可以跟銀行無限期回租，月付2.6萬，還可以額外享受政府稅賦年補貼6萬或更多(之前提過的所得扣除額)，小孩享受明星學區，大人擁有好的周邊環境和居住品質，住了6-10年之後再加200-300萬賣掉(或許不只??)，等於這幾年住免錢不用說，說不定還小賺！有沒有覺得哪裡怪怪的？？可是我的生意人朋友都是這樣說的，我還有認識一些家境不錯的患者，對房地產小有涉獵，確實也都是這麼操做的！

那2000萬房貸好不容易還到剩下700萬，但是身上擠不出300萬當緊急預備金和第一桶金的人怎麼辦？如果您並不堅持要有一個無貸款的不動產，也真心能接受這種「向銀行租房還享受賦稅減免」的作法，請和你的主要往來銀行商量(薪轉銀行、資產最多放在那的銀行、或保險往來最多的金控公司都可以考慮)做增貸或轉貸。雖然會比首購房貸的利率高一些，但在現今資金寬鬆的環境下，有很大的機會可以貸房價的7-8成，但利率在2%左右而已。

鼓勵大家看一本書，舉債致富。借別人的錢發大財是大勢所趨，我們買股票、買REITS、買債券，其實也是國家、企業家、實業主們，在向證券市場借錢搞建設/衝GDP/發大財不是嗎？整理好自己的優良負債，善用不動產的優勢，而不是變成房奴，是件很實際，但需要轉變自己思維模式，才能慢慢體會到的事。

我20歲不到就在買股票，但在33歲左右才理解好的債務可以借好借滿的道理，要改變心態、不憂不懼的背債2000萬確實不容易，這個完全是個人經驗和心得分享，也不代表人人要買房，更不是鼓勵有500萬頭款就趕快來買兩千萬房產的意思，每個人有不同的價值觀，金流控制得宜、生活過得開心、身體健康心靈富足，才是最重要的。

還有，即便是資金寬鬆低利的現在，也還是要考慮未來的利率上揚的可能，當房貸利息變高，甚至需要本利一起還款時，是不是仍有足夠的現金流支應? 房子好不好脫手 ? 房子賣出的時間會不會拉很長 ? 在處理房產的期間還款壓力會不會太大?  這些都還是需要細細思量喔。